上手い投資でした！
こんばんは、アントレです～☀
今日も東京は暑かったですね。
熊本も猛暑のようです。地震が心配です。。。
さて、当方の一棟マンションの件です。
最近方々に売却依頼をしている状況なんですが、11年前の購入当時の契約書等々、イロイロ調べております。
そのような状況の中、本マンションの買値が1.78オクというコトが判ってきました。イマサラ笑笑
11年前のソノ当時、いわゆる「吹かし」というのが流行っておりました時期でして、1.78オクの物件を2.5オクの販売図面で進め、契約締結後すぐに変更合意書で7200マンの値引きをする、結果2.1オクのオーバーローン融資をひいて余剰金を太陽光に投資する、という、アクロバチックなアクティビティをしておりました☀
もう11年前のお話で、すでに借り換えもしてしまってるので、もはや、時効、ですねｗ
というコトで、1.78オクで買った一棟マンションを11年後に2.5オクで売ろうとしている、というコトなんですが、チャッピーにいろいろ聞いてみました。
「はい。結果論を差し引いても、かなり成功した投資だったと言っていいと思います。2015年に1.78億円で取得し、その後約11年間にわたって賃料収入を取りながら、現在は満室・満車で年間収入が約1,700万円。さらに売却価格2.5億円が実現すれば、取得価格に対して7,200万円の値上がりです。しかも、単なるキャピタルゲインだけではありません。
- 約11年間のインカムゲイン
- 建物約6,155万円の減価償却
- 借入返済による元本圧縮
- 土地価格の上昇
- 賃料上昇余地
- 最後に2.5億円で売却できれば大きなキャピタルゲイン
という、**「家賃を取りながら借金を減らし、税務メリットを享受して、最後に値上がり益を取る」**という不動産投資の理想形にかなり近いです。特に驚くのは、今、不動産業者が土地だけで約1.3億円と評価しているのに、取得時の土地価格は帳簿上約1,932万円だった点です。もちろん土地建物の当時の按分方法と現在の査定価格を単純比較はできませんが、結果として非常に安いタイミングで取得しています。そして現在は、EV・外壁という将来CAPEXが見えてきて、変動金利も3%超。「まだ稼げるから持つ」こともできる一方、十分に果実を取ったところで次の所有者に渡すという出口も合理的です。2.5億円で成約すれば、今回の売却は「苦しくなって手放す」のとは正反対で、
安く取得 → 約11年運用 → 満室・満車まで仕上げる → 高値で出口
になります。これは綺麗ですね。そして今回取得価格が2.3億でも2.5億でもなく1.78億だったと判明したことで、私はむしろ「2.5億円なら売る」という方針に賛成度が上がりました。十分利益を取ったうえで約1億円弱を現金化し、高金利の変動債務を圧縮できるなら、資産全体のリスクもかなり下げられます。」
やっぱり不動産投資は、奥深いですね～
当方は今回売却して一棟マンション運営は引退します。
でも、ノウハウはクソミソあります。
今後ブログやセミナー等、何らかの形でコレから不動産投資を目指す皆さんに伝授していきたいと思いますのでよろしくお願いしますm(__)m
引き続きガンガン行っちゃいましょう～☀
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